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Lohnt sich der Immobilienkauf in Stuttgart?

Seit Jahren erfreut sich das Betongold sowohl bei Anlegern als auch Verbrauchern ungebrochener Beliebtheit. Das zeigt sich daran, dass die Wohnkosten sowohl für Anleger als auch für Mieter seit Jahren steigen. Der Trend hin zur Immobilie wurde von der Corona-Pandemie sogar noch befeuert, wie eine aktuelle Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitutes (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2022 ergab . Und dieser Trend dürfte sich in den kommenden Jahren auch nicht umkehren – zumindest in den Boomregionen des Landes. Kaufen statt Mieten ist aber nicht zwangsläufig die bessere Option. Vor allem in strukturschwachen Regionen müssen angehende Immobilienbesitzer mit Verlusten rechnen. Das sind die in gelb, orange bis rot markierten Gebiete nachstehender Grafik.

Quelle: Postbank-Wohnatlas-2022: Trendregionen

Große Unterschiede gibt es aber auch in den Big Seven, also den sieben größten Städten des Landes. Obwohl beispielsweise in München und Berlin die Mieten schon auf einem sehr hohen Niveau liegen, müssten Verbraucher mit einem Eigenheim langfristig sogar noch tiefer in die Tasche greifen.

Quelle: Postbank-Wohnatlas-2022: Kaufpreise

Und dabei sind finanzielle Risiken wie stark steigende Zinsen oder der Ukraine-Krieg, der die Energiekosten massiv verteuert hat, noch gar nicht berücksichtigt. Neben Düsseldorf und Köln bildet hier vor allem Stuttgart eine große Ausnahme: Hier müssen Immobilienkäufer beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung mit 20 Prozent Eigenkapital und einer Finanzierungsdauer von 26 Jahren nämlich nur 28 Prozent des Haushaltseinkommens für die Wohnungskosten aufbringen. In München dagegen 44 Prozent, so das Ergebnis der HWWI-Studie.

Wie ist die Lage auf dem Immobilienmarkt in Stuttgart?

Seit 2015 verzeichnet Stuttgart ein jährliches Bevölkerungswachstum, so die die Immobilienexperten von Engel und Völkers. Entsprechend groß ist folglich auch die Nachfrage nach Wohnraum. Deshalb sind die Mietpreise für Bestandsimmobilien von 2018 bis 2021 bei Bestandsimmobilien auch um 8,7 Prozent gestiegen, bei Neubauten sogar um 8,4 Prozent. Der Kauf von Immobilien ist also für Anleger und Mieter gleichermaßen reizvoll, auch wenn die Preise seit Jahren nach oben gehen. So lag der Quadratmeterpreis bei Eigentumswohnungen für Bestandsimmobilien bei Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2021 bei 5.250 Euro, was in fünf Jahren einem Plus von 52,4 Prozent entspricht. Bei Neubauten lagen die Preise im selben Zeitraum bei 8.327 Euro je Quadratmeter, was in fünf Jahren eine Steigerung von 44,4 Prozent bedeutet. Ähnlich verläuft auch die Entwicklung bei Ein- und Mehrfamilienhäusern.

Wo gibt es günstige Immobilien in Stuttgart?

Ein wesentlicher Faktor, der sich auf den Immobilienpreis auswirkt, ist die Lage. Unterschieden wird dabei zwischen sehr guter, guter, mittlerer und einfacher Lage, wobei die Preise in sehr guten Lagen naturgemäß am höchsten sind. In Stuttgart beispielsweise kostet ein Ein- oder Zweifamilienhaus in sehr guter Lage zwischen 1,6 und fünf Millionen Euro.

Bezirke in sehr guten Lagen sind:

• Birkenäcker
• Sonnenberg
• Killesberg
• Frauenkopf
• Gänsheide
• Mönchhalde
• Bopser
• Krähenwald

Bezirke in guter Lage:

• Stuttgart-Mitte (teilweise)
• Stuttgart-Süd
• Stuttgart-West
• Hasenberg
• Degerloch
• Sonnenberg
• Bad Cannstadt
• Untertürkheim (teilweise)
• Möhringen (teilweise)

Bezirke in mittlerer Lage:

• Zuffenhausen
• Obertürkheim
• Wangen
• Münster
• Stuttgart-Ost
• Vaihingen
• Birkach
• Möhringen (teilweise)

Bezirke in einfacher Lage:

• Mühlhausen
• Weilimdorf
• Birkenäcker (teilweise)

In einfacher Lage kosten Ein- und Zweifamilienhäuser von 480.000 bis eine Million Euro. Mit günstigeren Preisen ist im Umland von Stuttgart zu rechnen, wobei Interessenten aber auf eine gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung achten sollten.

Über den Winter in den Süden? Oder gleich ganz ab in den Süden?

Auch die Nebenkosten spielen eine immer größere Rolle bei den Wohnungskosten: Nach dem Ausbruch des Ukraine-Krieges wurden Öl und Gas knapp, was die Heizkosten dramatisch verteuerte. Darauf spielte auch eine Kampagne des griechischen Tourismusministeriums an: Diese sprach gezielt Rentner in Deutschland darauf an, im sonnigen Süden zu überwintern und so Heizkosten in Deutschland zu sparen.

Ob sich das allerdings rechnet ist die große Frage – außer um nicht zu frieren. Nur zu Überwintern ist keine Lösung und spart kein Geld. Der Zusatzaufwand an Miete für das Überwinterungsdomizil muss ja auch in die Kalkulation einberechnet werden. Ferner gibt es auch in Griechenland eine etwas kältere Jahreszeit, wenn auch nur ca. 2 Monate. Zudem kann man seine verwaiste Wohnung nicht ganz kalt lassen. Frieren die Leitungen ein und platzen, dann ist das Malheur an Kosten bei der Rückkehr umso höher.

Nach wie vor ist Mallorca auch im Trend. Eine passende Wohnung auf Mallorca kaufen und Leben wo andere Urlaub machen, oder die Finca bzw. das Apartment nur zeitweise über die Wintermonate nutzen um es in den anderen Monaten für Feriengäste zu vermieten, kann auch eine Option sein.

Juli 2022

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